Copropriété
En principe, la copropriété est une forme de propriété indivise.
Au Canada, la copropriété peut être divise ou indivise, mais avec les nouvelles lois cette différence tant à s'amenuiser. On les appele indifféremment condos, le plus souvent, ou condominiums.
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprennant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La répartition de ces parties est consignée dans un document appelé « Etat descriptif de division », et leur usage régi par un quasi-contrat appelé « règlement de copropriété »
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé obligatoirement sous le contrôle d'un conseil syndical composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. L'assemblée générale est souveraine et ses décisions ont force de loi.
En France, le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000 ( loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.
Il y a en France 6,4 millions de lots en copropriété.
Au Canada un arriéré sur les charges ou une pénalité sur un lot fait suspendre ce vote meme sur ceux des autres lots du condo ou strata de ce propriétaire.
Historiquement, ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé progressivement du fait du nombre croissant d'immeubles appartenant, comme il était d'usage quasi général jusuqu'au au XIXème siècle, à un seul propriétaire (les fameuses « maisons de rapport »), et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents.
Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XXème siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés », et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois: parties communes, frais d'entretien répartis, etc.
Le premier véritable texte spécifiquement rédigé pour ce nouveau statut fut loi du 28 juin 1938, remplacée par un dispositif beaucoup plus moderne, la loi du 10 juillet 1965, encore en usage en France.
Des problèmes nos résolus:
Bien que cette loi soit l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français, le régime de la copropriété n'a pas encore cessé de poser des problèmes. L'abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. C'est une situation subie, mais non choisie. D'ou une explosion des contentieux, une bonne partie d'entre eux portant sur l'usage des parties communes et les troubles de voisinage. L'individualisme moderne s'accomode mal de ce système, d'autant moins que les juges tendent à privilègier la continuité de la gestion de l'immeuble et les intérêts collectifs sur les intérêts individuels, conformément aux priorités instituées par la loi.
Plus récemment, avec le chômage et la montée d'une certaine précarité, c'est l'explosion des impayés de charges, voire des immeubles en faillite qui sont devenus le problème numéro un de la copropriété. En effet, les gouvernements ont largement favorisé l'accession à la propriété des ménages le plus modestes, dans un but tout à fait louable. Après que l'on eût tenté de résorber, plus ou moins adroitement, la pénurie d'après-guerre (loi de 1948), l'accession à la propriété semblait la suite logique des gigantesques programmes immobiliers des années 50 et 60, tous locatifs. Or, lorsqu'un locataire devient insolvable, c'est un drame humain; mais lorsque les charges ne sont plus payées par un ensemble de copropriétaires nécessiteux, c'est l'immeuble entier qui se dégrade et devient parfois quasi inahabitable. Ces situations tragiques ont amené les pouvoir publics à réfléchir aux moyens d'adapter un système prévu pour les classes moyennes, mais qui s'avère inadapté dés lors que l'on veut traiter le problème du logement des plus modestes.
Le législateur hésite néanmoins à modifier en profondeur une loi dont on voit mal par quoi elle pourrait être remplacée.
Voir aussi
Association syndicale de propriétaires